Najczęściej zadawane pytania

Nieruchomość wspólną stanowią wszelkie części składowe nieruchomości, które służą do korzystania przez więcej niż jednego właściciela lokalu. Z własnością każdego lokalu nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Jest to stosunek proporcji powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni użytkowej nieruchomości. Zgodnie z posiadanym udziałem każdy właściciel lokalu ponosi koszty związane z utrzymaniem części wspólnych oraz w tym samym wymiarze posiada możliwość głosowania w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej.

Kluczową ustawą z perspektywy funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, jest Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Dodatkowo każda wspólnota poprzez uchwały wprowadza własne regulaminy dotyczące zasad funkcjonowania, m.in. porządku domowego, zasad rozliczania mediów, zasad funkcjonowania parkingu, etc.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie podejmować decyzje, jeżeli są to czynności zwykłego zarządu, czyli takie, które dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości. Najogólniej można powiedzieć, że są to czynności, których dokonanie jest niezbędne do normalnego, niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości, a więc sprawy związane z normalną eksploatacją nieruchomości, pobieranie pożytków i dochodów, prace konserwatorskie, bieżące administrowanie.

Zebranie ogółu właścicieli lokali powinno zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w do końca pierwszego kwartału każdego roku. Zebranie zwołuje zarząd lub zarządca (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali).

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,
chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej
sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Administrowanie nieruchomościami, a zarządzanie to wbrew pozorom dwie różne funkcje. Zawężenie roli administratora na przykładzie Ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku. Główne różnice między nimi wynikają z kompetencji obu stanowisk. Zarządca nieruchomości ma te same obowiązki co administrator, jednak jego możliwości podejmowania decyzji wykraczają znacznie dalej.

Podstawowym obowiązkiem majątkowym właściciela lokalu wynikającym z art. 13.1 ustawy o własności lokali jest ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Wysokość ponoszonych wydatków przez poszczególnych właścicieli uzależniona jest od udziału w części wspólnej nieruchomości. Opłaty te są proporcjonalne do posiadanych udziałów.

Fundusz remontowy jest narzędziem finansowym do składania funduszy na przyszłe niezbędne prace remontowe. Regularne zasilanie funduszu remontowego pozwala gromadzić pieniądze, które będą w przyszłości przydatne w przypadku nagłych awarii lub niezbędnych remontów. Fundusz remontowy pozwala na rozłożenie w czasie kosztów utrzymania nieruchomości, a zasady wydatkowania środków zgromadzonych na funduszu remontowym określa wspólnota mieszkaniowa.

Obowiązkowe przeglądy budynku zostały szczegółowo opisane w Ustawie Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414, Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Przeglądy techniczne budynku powinny uwzględniać wszystkie wymagania dotyczące wbudowanych elementów, jak instalacje elektryczne czy wodne, które zostały określone w pozostałym prawodawstwie i normach odnoszących się do poszczególnych kategorii obiektów budowlanych. Zgodnie z prawem budowlanym, obowiązek wykonania pełnego przeglądu budynku dotyczy właścicieli i zarządców prawie wszystkich obiektów budowlanych z wyjątkiem obiektów mieszkalnych jednorodzinnych.

W zakresie bieżącej konserwacji lokalu, takiej jak. m.in. malowanie ścian czy wymiany podłóg nie jest konieczne zgłaszanie tych prac. Z kolei w zakresie związanym z przebudową lokalu, ingerencją w części wspólne nieruchomości każdorazowo niezbędne jest uzyskanie od wspólnoty mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Do wniosku należy dołączyć dokumentację techniczną lub opis planowanych prac. Następnie po uzyskaniu zgody właścicieli lokali można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zamiaru wykonania robót. Organem z którym należy w tej sprawie się kontaktować jest wydział architektury lub urbanistyki urzędu właściwego dla miejsca planowanej inwestycji.

W przypadku, kiedy sąsiad zagłusza cisze nocną w pierwszej kolejności powinno się zwrócić mu uwagę i poprosić o ciszę. W momencie, kiedy prośba ta nie przyniesie oczekiwanego efektu, kolejnym krokiem powinno być zgłoszenie incydentu na policję.